共有不動産やご相談・ご依頼についてのよくある質問
共有物分割の訴訟は、弁護士に依頼したら、すぐに提起してもらえますか？
または、状況を確認させていただいたうえで、弁護士から解決までの道筋を提案させていただくこともございます。
例えば、弁護士が介入することで、問題が整理され、話し合いが進むこともありますので、訴訟提起前に改めて協議を行うこともあります。
逆に、裁判所を通すほうが話し合いが進展する、急いで判決を得るほうがよい、などの場合には、早めの訴訟提起を進めることもございます。
共有物分割までの期間はどのくらいでしょうか？
※あくまで目安の期間となります。ご依頼の内容やご状況に依ります。
共有者の人数が多く全員と連絡をとるのが大変なのですが、代わりに連絡をとってもらえるのですか？
共有者の所在が不明な場合も、所在の調査を代理で行うことができます。
なお、調査をしても連絡が取れない場合でも、裁判の判決を得る方法があります。
共有者が行方不明です。共有不動産の扱いはどのようにしたらよいでしょうか？
裁判所の決定等で、管理・変更行為を行ったり、共有者の持分を取得したりして対応します。
戸籍や住民票を調べても共有者一人の所在が確認できず、行方がわからなくなると、不動産の変更・管理の決定ができなくなり、困ることがあります。共有者全員または持分価格の過半数の同意が必要となるからです。そこで、法律が改正され、所在等不明共有者がいる場合には、裁判所の決定を得て、
➀ 所在等不明共有者以外の共有者全員の同意により、共有物に変更を加えることができる
➁ 所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数により、管理に関する事項を決定することができる
➂ 所在等不明共有者（氏名等不特定を含む）の不動産の持分を取得することができる
ようになりました。なお、取得者は、取得する持分の時価相当額を法務局へ供託する必要があります。
共有状態を解消したいけれど、他のトラブルもあり、まとめて依頼はできますか？
共有状態を解消したいタイミングで、並行してトラブル等が起きていることは少なくありません。
例としては、
- 相続（遺産分割）
- 離婚（財産分与）
- 明渡交渉
- 不動産利用（使用貸借、賃貸借）の整理
これらに限らず、弁護士が各トラブルを、適した手順を踏み解決まで導けるよう、検討いたします。
共有者の一人（A）に弁護士がつき、 以下のように言われたが正しいのでしょうか？
- 共有物は A がずっと使っているので A が時効取得した
- 路線価による不動産会社の査定書があるから、これをベースに代償金を算出すべき！
- 共有持分は、共有減価といって、共有であることがマイナス査定されるから、共有減価を考慮して、代償金を算出すべき
- 当方依頼者が、不動産を使っており、使用貸借が成立しているから、その使用貸借の負担を考慮して、代償金を減額すべき
- 共有者は、不動産全体を所有していることを前提に不動産を利用しているのではなく、共有持分に基づいて不動産を利用しているにすぎません。そのため、原則として、不動産共有者に時効取得は認められていません。
- 共有物分割請求で、金額のベースに来るのは、路線価ではなく、不動産の市場価格です。
査定書があるといっても相手の弁護士が自分に都合の良いように作った査定書で、鵜呑みにするのは危険です。 - 確かに、持分等を不動産鑑定等すると、共有減価といって、共有である点がマイナス査定されます。もっとも、共有物分割で、共有減価を考慮することは間違い！通常は、不動産の価格に持分割合を掛ける以外の 減額処理を行うことはしません。
- 共有者が不動産を使えているのは、持分権に基づくもので、使用貸借の成立を理由に、代償金を減額するのは、間違いです。むしろ、持分割合を超えて、全体を利用している場合、その使用料相当額をこちらがもらう場合もあります。
共有物分割で税金はかかりますか？
不動産を売ったり買ったりする場合、譲渡所得税や不動産取得税等の税金が発生します。
それと同じように、不動産の共有を分割する際には、税金が発生する可能性があります。
どのような課税となるかは、 ・現物分割・換価分割・代償分割 の各分割方法ごとに異なってきます。
ローンが残っている不動産でも共有物分割はできますか？
共有不動産にローン（抵当権）が設定されている共有不動産が競売され、落札されると、その代金は優先的に抵当権者に支払われ、抵当権が消滅します。共有者は、住宅ローン分の金額と競売費用を控除した金額を分配することになります。
ただし、共有不動産がオーバーローンの場合には、競売にかけたとしても剰余金が生じない可能性が高く、換価分割の意味がありません。そのため、原則的に競売をすることができず、代償分割、現物分割が選択されるか、そもそも権利濫用として共有物分割自体できないことになります。
競売と市場価格での売却とを比べると、売却額に差は出ますか？
ですが、東京都の場合、徐々に競売の価格は市場価格に近づいているともいわれています。
もっとも、競売により売却となった場合は、比較的、時間を要します。そのため、なるべく合意に基づいて売却を行えるよう、協議を進めたいと考えております。
共有物分割で取得した土地が汚染されていることに気付きました。どのような対処をすることができますか？
元共有者に費用を請求することができます。
共有物分割で単独で所有することとなった不動産に問題がある場合には、元共有者に費用を請求することができます。
ただし、共有物分割前から存在していた問題に限られます。
例えば、代償分割で手に入れた土地が汚染されている場合などには、元共有者が負担するべき費用を請求することができます。
他にも、建物に何らかの問題が見つかった場合にも、元共有者に費用を請求することができます。
共有物分割請求にどのくらいの費用がかかりますか？
神楽坂総合法律事務所と他の弁護士事務所との違いはありますか？
当事務所は、不動産に関連するご相談やご依頼に年間100件ほど対応しており、経験・実績がございます。
また、裁判が終了＝共有物分割が解決ではありません。
必要な登記が終わり、不動産が売却できて現金がご依頼者様に届いて、初めて解決となります。
当事務所は、その本当の意味での解決を見据えた提案をいたします。 具体的には、司法書士・土地家屋調査士と協働しておりますので、登記の手配、不動産売却に向けたサポート等、最後の最後までワンストップでサポートいたします。