共有物分割請求とは
共有物分割請求とは、複数人で共有している不動産や財産の、共有状態の解消を求めることです。
また、共有物分割請求については
「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」（民法258条）
と法律で定められています。
共有不動産の分割のためには、まずは共有者間の話し合い（協議）によることが原則ですが、協議がまとまらない場合は、訴訟を提起する権利があります。
共有物分割の3つの方法
上記のとおり、話し合い、または、訴訟をとおして共有状態を解消しますが、では、その具体的な方法はどんなものか、ご説明します。（当サイトでは不動産についてのご説明となります）
共有物分割の方法には、大きく分けると「現物分割」「換価分割」「代償分割」の3つがあります。
以下の表は概要、メリット、デメリットをまとめたものです。
それぞれにメリット、デメリットがあるため、状況に適した方法を検討します。
| 概要 | メリット | デメリット | |
|---|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産の現物そのものを持分割合に準じた価格比となるように、分けて分配する方法 |
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| 換価分割 | 不動産を売却し、その代金を持分割合で分ける方法 |
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| 代償分割 | ある共有者が不動産を取得し他の共有者に持分代金を金銭で支払う方法 |
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現物分割・換価分割・代償分割を組み合わせることも可能
上記で紹介した3つの方法を組み合わせることで、希望にそった不動産の分配を行うことも可能です。
例えば、3軒の建物を2人で共有している場合に、それぞれ１軒の建物を単独所有することにし、残りの１軒を売却して2人で折半するといったことが考えられます。この例は、現物分割と換価分割を組み合わせた方法になります。
このように、複数の分割方法を組み合わせることで、共有者間の希望に沿う方法を模索することが可能となり、不動産トラブルを柔軟に解決することが可能になる場合があります。
共有物分割の全体の流れ
ここでは、共有物分割がどのように進んでいくのか、その流れをご説明します。
以下は共有物分割の全体像を表した図です。
そして、流れの詳細を順を追って記載いたします。
※①～⑦の数字をクリックするとその説明箇所に移動します
①下準備
共有物分割を進めるため、必要な資料と、自分が行いたい分割案を準備します。
資料としては、➀不動産の現状が分かる不動産登記簿謄本、現地写真、➁不動産の価格の資料となるような納税通知書・固定資産税評価証明書、路線価図、不動産査定書などが考えられます。
なお、現物分割の場合は、測量図を準備することもありますし、代償分割の場合は、不動産鑑定を行っておくこともありますが、まとまった費用もかかりますし、相手の対応によっては無駄になってしまう可能性もありますので、こちらは、適宜準備しておくことになります。
また、状況によりますが、例えば、換価分割や現物分割では、税金が問題となる可能性があります。そのため、その状況に応じ、税理士に相談しておくことも必要です。
②共有者間の話し合い
まずは、共有者全員で話し合いを行います。現物分割、換価分割、代償分割といった分割方法や具体的な内容を決めることができれば、その合意にしたがって不動産が分割されることになります。
なお、分割内容が決まったら、なるべく書面化しておきます。
③協力的な分割作業
もしも、話し合いで分割内容が決まったら、その内容に沿って具体的に分割作業を行っていきます。
現物分割であれば、分筆等するために、測量を行い、分筆登記申請等を行います（一棟建物を分割する場合、区分登記を入れる等もあります）。
代償分割であれば、持分移転登記のための必要書類と、持分代金をそれぞれ準備して、通常の売買のように、登記書類と代金の交換を行います。
換価分割であれば、少し長くなりますが、以下のような流れになります。
- 不動産売却のために、仲介会社を選定し、媒介契約を締結不動産会社が買主候補選出
- 売買契約の条件交渉。不動産会社により売買契約書、重要事項説明書の作成
- 売買契約の締結
- 確定測量、引越し、残置物処理等、売買決済に向けた準備
- 決済、代金分配
- 利益が出た場合、不動産譲渡所得税の申告
④共有物分割請求訴訟の申立て
話し合いがまとまらない場合には、裁判所に、共有物分割請求訴訟を申し立てます。
訴訟は、共有者1人で行うことができ、他の共有者を相手取って訴訟をすることになります。
共有物分割を請求する場合、具体的な分割方法について主張し、この点に係る証拠などを提出していきます。また、代償分割で不動産の価格が問題となる場合、不動産鑑定を行うこともあります。
また、被告側からは、
➀原告が主張しない分割方法が妥当である（例えば、原告は代償分割 を主張するが、資料がないため、換価分割が妥当等）、
➁代償金額がもっと高い、
➂そもそも共有物分割自体、権利濫用で許されない又は不分割合意があるため許されない
といった反論が行われることが多いです。
⑤和解・中間合意
裁判になったあとでも、話し合いによって分割方法が決められるのであれば、共有者間で和解して、分割方法を決めることが可能です。
和解を利用することで、判決に比べて時間や費用を節約でき、さらに柔軟に当事者の意向を反映することができる点にメリットがあります。
なお、和解調書は、判決と同じ効用がありますが、記載内容が不十分だと、相手方が約束に違反した際に、和解で決めた内容を強制できない危険性があるため、注意が必要です。
また、共有物分割に乗り気でない被告は、訴訟が続いている（裁判官から説得される）から、共有物分割に渋々対応しているということも少なくありません。そのため、和解すると、訴訟が終了してしまい、被告の対応が悪くなるということもありえます。
そこで、共有物分割を行うことや大枠について、訴訟上の中間合意のみ行い、訴訟は継続させておきつつ、実際の分割作業が終わったら、訴訟を取り下げるという方法も有効です。
⑥判決
裁判所は、分割方法を選び、どのように不動産を分割するのかについて判決を出します。
なお、従前、代償分割については明確な規定がありませんでしたが、法律改正により代償分割（価格賠償）も法律に明記されました。
また、➀現物分割、➁換価分割、➂代償分割の優先順位については、現物分割と代償分割が同順位の選択肢として位置付けられ、この２つの方法で分割ができない場合や分割によって価格を著しく減少させるおそれがある場合、換価分割を行うことを優先順位とすることが改正法により決められました。
なお、改正後も、代償分割のうち、一方の共有者が他の共有者の持分全てを取得する全面的価格賠償を採る場合の具体的な要件は法律上明記されていません。
裁判所は、
➀共有物の性質
➁共有者の属性や利用状況
➂分割後の経済的価値
➃共有者間の公平性
等を考慮して事案ごとに柔軟に分割方法を選択することになります。
判決内容としては、以下のような内容があります。また、各分割方法を組み合わせたような内容の判決となる場合もあります。
現物分割の判決例
- 別紙物件目録記載の土地を、別紙分割目録記載1、2及び別紙分割図面記載1、2のとおり分割する。
- 別紙分割目録記載1及び別紙分割図面記載1の土地を原告の所有とする。
- 別紙分割目録記載2及び別紙分割図面記載2の土地を被告の所有とする。
換価分割の判決例
別紙物件目録記載1の土地を競売し、その売得金より競売手続費用を控除した金額を、原告に２分の１、被告に２分の１の割合で分割する。
代償分割の判決例
- 別紙物件目録記載の土地を次のとおり分割する。
（ア）上記土地を原告の所有とする。
（イ）原告は、被告に対し、金●円を支払う。
※ただし、登記移転や代金との引換の趣旨が入った判決となることもあります。
⑦判決の強制執行（非協力的な分割作業）
共有物分割請求訴訟の判決が確定したにもかかわらず、共有者の一部が判決 内容に従わない場合には、判決文を使って、その内容を強制していくことになります。
なお、以下の強制方法は一つの例で、共有不動産の内容、状況、判決の分割方法により、強制方法は異なるため、注意が必要です。
なお、このように判決内容を強制していく場合、相手方も無駄に費用がかかったり、売却価格が下がるというデメリットがあるため、判決が出たあとでも相手方と協力しながら、判決内容の分割作業を実現していくということもあります。
現物分割の強制方法
判決文を使って、分筆登記を単独申請します。
これにより、共有者の共有状態の不動産が複数個になるため、判決文を使って所有権移転登記を単独申請し、被告共有者の共有持分名義を原告共有者の名義に変更します。
換価分割の強制方法
判決文を使って、形式的競売の申立てを行います。
その後、共有不動産は差押えの登記が行われ、持分の売却もできなくなります。そして、裁判所によって不動産の評価→入札→配当という流れで進み、競落価格から競売の費用などが差し引かれた金額に持分を掛け合わせた金額が各共有者に配当されます。
代償分割の強制方法
判決文を使って所有権移転登記を単独申請し、被告共有者の共有持分名義を移転します。
なお、引換給付判決の場合、代償金について被告共有者に振り込むか、相手が受領を拒否する場合、供託し、裁判所から執行文を付けてもらったうえで、登記申請を行います。
共有物分割請求のメリット
共有物分割請求のメリットは、こちらのページに記載しております。
共有状態から抜け出す方法として、持分の売却というものもありますが、上記ページでもお伝えしているように、持分のみの売却は、１つの不動産全体を売却するよりも、低価格＋売れにくい傾向にあるというデメリットがあります。
そのため、共有状態から抜け出すためには、共有物分割という方法が有力であると考えられます。
共有物分割、共有不動産についてお悩みのかたへ
ここまで、共有物分割請求について、全体像や流れをご説明してきました。
不動産を相続などにより得たものの、共有状態であることに何かしらのお悩みや心配ごとをお持ちのかたにとって、このご説明や当サイトが解決のきっかけになりましたら嬉しいです。
なお、共有状態をそのままにしていたことで、不利益を得たり、親族など共有者間で問題が起きたりなど、トラブルに繋がった事例は、少なくありません。
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